Reforma tributária: novo regime de impostos sobre aluguel entra em vigor em 2026

O que muda na tributação de aluguéis a partir de 2026

A reforma tributária aprovada pela Lei Complementar nº 214/2025 altera radicalmente a forma como o aluguel é tributado no Brasil. Até hoje, o recebimento de renda locativa por pessoa física estava sujeito apenas ao Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), com alíquotas progressivas entre 15% e 27,5%, declaradas por meio do carnê‑leão ou na declaração anual.

A partir de 2026, quem possui mais de três imóveis para locação ou fatura acima de R$ 240 mil por ano passará a pagar, além do IRPF, duas novas contribuições: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essas taxas, antes restritas a empresas que já pagam ISS, PIS e Cofins, serão cobradas sobre o valor bruto do aluguel, como se fosse um custo adicional "por fora" do contrato.

Os percentuais nominais do IBS e da CBS foram estimados entre 25% e 27%, mas a lei permite uma redução de 70% na base de cálculo. Na prática, isso significa que a carga efetiva será bem menor, girando em torno de 8% a 10% quando somada ao imposto de renda, afetando especialmente quem detém grandes portfólios de imóveis.

A unificação do regime tributário traz um tratamento mais semelhante ao das pessoas jurídicas, que já suportam esses tributos de consumo. O Simples Nacional, por exemplo, não poderá mais ser utilizado para arrecadar renda de aluguel.

Impactos e estratégias para proprietários

Para quem está fora do critério de três imóveis ou da faixa de R$ 240 mil, o regime atual permanece intacto. Contudo, quase todos os investidores que incluem o aluguel como principal fonte de renda precisarão rever seu planejamento tributário.

Alguns pontos críticos a observar:

• Emissão de notas fiscais: os locadores deverão gerar notas e recolher IBS/CBS sobre a parte que não for reduzida.
• Possibilidade de repassar o custo ao inquilino: a prática pode variar de acordo com o contrato, o que pode levar a reajustes de aluguel.
• Regime de transição: contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 terão, até 31 de dezembro de 2028, aplicação de alíquota única de 3,65%, sem cálculo complexo, com redução linear ao longo da vigência.
• Impacto na rentabilidade: a soma dos novos tributos pode reduzir o lucro líquido, incentivando renegociação de valores ou até venda de parte do portfólio.

Especialistas como o advogado tributário Márcio Maués apontam que a mudança é estrutural e exige planejamento antecipado. Ele recomenda a revisão de contratos em vigor, a análise de regimes de tributação alternativos (como o lucro presumido ou real) e a consulta a um contador especializado para evitar surpresas na arrecadação.

Setores como a construção civil, representados pela CBIC, manifestaram preocupação de que a redução de 70% na base de cálculo pode não ser suficiente para manter a neutralidade fiscal, podendo desencorajar novos investimentos em empreendimentos residenciais.

O período de transição, que se estende até 2032, dará tempo para que proprietários ajustem suas estratégias. Alguns podem optar por consolidar seus imóveis em sociedades, aproveitando benefícios fiscais já disponíveis para pessoas jurídicas, enquanto outros preferirão reduzir o número de propriedades para se manter dentro do limite de três unidades e, assim, fugir da nova tributação.

Em síntese, a reforma traz mais complexidade, mas também abre espaço para planejamento tributário mais sofisticado. Quem atuar proativamente poderá minimizar o impacto nos resultados e até encontrar oportunidades de otimização fiscal no mercado locatício.